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发表于 2018-12-5 09:37 |显示全部楼层

长沙物业新规征求意见,你有什么话说?

本帖最后由 资讯长沙 于 2018-12-5 09:39 编辑

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物业服务如何收费,一直是市民关注的一个民生话题,“业主拒交物业费”“物业碰上‘老赖’”等纠纷也多次见诸报端。那么,物业收费到底该如何规范?近日,长沙市发改委、市城乡住建委公布了《关于加强我市物业服务收费管理的通知(征求意见稿)》(以下简称“意见稿”),向公众征求意见。长沙晚报第415期《你说话吧》栏目在收集部分市民网友意见的基础上,于11月27日在雨花区五江天街小区进行现场讨论,邀请市物业协会相关负责人和部分物业公司、业主、市民代表共20余人,就意见稿的一些规定和物业收费的其他事项展开热议。本期讨论形成主要观点如下:


开门见山

对于物业新规,你最关注什么?

关注点1:老旧小区物业服务

陈倩(陈家湖社区居民):我认为,意见稿对老旧小区物业管理收费的规定,有些笼统。此前,我们小区经过提质提档改造焕然一新,也曾经引进物业公司进行管理服务,但由于一部分业主没有养成付费的习惯,恶意拒交物业费,导致小区环境和物业管理有重蹈覆辙的苗头。我建议,在物业服务收费管理方面,应该对老旧小区做出特殊安排,在建章立制上做出具体规定,帮助老旧小区里的居民树立缴费意识、业主意识。


关注点2:地下停车位停放服务管理费

王世亮(阳光城物业湖南区域公司总经理):意见稿规定,已购买地下停车位的,按每车位每月30元收取停放服务管理费,我个人认为,有些偏低,不足以支付相应的安保、保洁费用。对比其他城市,比如南京,类似收费标准是每车位每月60元到80元。我建议,要么适当调高标准,要么还是以市场定价为主,由业主跟物业协商。

都市月亮(网友):我支持意见稿明文规定地下停车位停放服务管理费标准。此外我建议,对于小区没有购买停车位的车辆,也应该规定停车收费的标准。


关注点3:维修资金怎么补充

吴琼初(五江天街项目物业公司总经理):就实践来看,随着时间的推移,小区的维护成本会越来越高,而物业公司动用维修资金,程序比较复杂,建议在收费管理新规中,对此进行简化。

李自然(湖南自然物业管理有限公司董事长):我建议,在新规中要补充物业维修资金怎么收、怎么用的规定。

周选民(雨花区雨花亭街道井塘社区居民):有的老旧小区,可能维修资金已经使用完了,以后的维修费用该谁出?我建议,也要在新规中进行明确。


关注点4:装修垃圾清运费

陈严勇(长沙市星润物业管理服务有限公司总经理):意见稿规定,装修垃圾清运费,一般不超过建筑面积2元/平方米。我个人认为,这点很难做到,建议进行调整。现在转运装修垃圾的成本很高,我测算过,按2.3元/平方米的标准收取,仍会亏0.6元/平方米。

王世亮:装修管理费如何收,在意见稿中没有列入,我希望能酌情考虑一下,因为这项收费已经成为惯例。

陈再辉(湖南中建物业服务有限公司副总经理):意见稿规定,拆墙垃圾清运费一般不超过30元/平方米(拆墙面积),我认为,这一标准偏低。装修垃圾其实包括木头、软包装、泡沫等,这类垃圾占地大,按面积算可能无法抵消成本。


建议

物业收费管理不妨做些创新

建议1:空置房物业费打折

绮丽(网友):我建议,物业收费除了现有的条条框框外,还应该做些创新。比如,空置房的物业费要打折。因为,房子空在那里,不会产生垃圾;业主没入住,也不存在占用公共空间的问题,如果要全额交纳物业费,我认为是不公平的。像南京、杭州一些地方早就规定可以打折,长沙应该学习这种做法。

汉哥(网友):我提一个点子,物业费可以不用一次交纳,而是入住业主和空置房业主按原签订合同的70%保底交费,剩下30%由入住业主给物业绩效考核打分,合格了再决定交费。


建议2:公共收益抵扣物业费

半生少年(网友):我住的小区,电梯广告收入被物业占用了七八年,但业主们一分钱都没有看到。

月光心慌(网友):意见稿规定了物业应该公布哪些收入、开支,我认为公布还不够,最好还要规定公共收益的盈余部分能直接抵扣物业费,这样能减少收取物业费的难度。毕竟有了抵扣,业主交费就少了抵触情绪。


建议3:实行小区物业评分制

快刀(网友):我建议实行小区物业评分制,对于服务分太低的要求其强制退场。现在要想解聘一家物业公司,程序太繁琐,难度太大了!

潇洒一剑(网友):建议每年由业主进行评分,对连续两年不合格的物业公司,应由业主委员会决定退出。


建议4:明确可不交物业费的情形

梦萦(网友):虽然我们能在其他文件中看到一些零散的业主可以不交物业费的情形,但是我还是认为,最好能在专门的物业收费文件中明确,哪些情况业主可以拒交或者缓交物业费。而且要明确,当不交物业费的业主达到什么比例时,自动启动对物业服务质量的调查。


建议5:将恶意欠费者列入失信名单

李自然:物业公司跟业主应该是鱼和水的关系,在一些小区却变成了水与火的关系。业主不交物业费,说是可以通过法律途径解决,可当你去起诉时有好多门槛,总之我感觉,维权的成本有些高。

山水行者(网友):对于没有正当理由一直拒交物业费的业主,应该纳入不诚信的黑名单。

姜振华(雨花区雨花亭街道井塘社区居民):对于欠交物业费的业主,物业公司应该敦促交纳,仍然不交纳的依法追缴。对于屡教不改或者性质恶劣的,应列入失信名单。同样,对那些服务质量太差、劣迹斑斑的物业公司,也要有黑名单和市场禁入规定。

纵深谈


业主与物业如何达成一致

话题1:物业收费标准是否要细化

陈严勇:我个人认为,物业收费标准不能规定得过细,如果每一项收费都要限定,那么物业公司在运营过程中只会越来越僵化。尤其是随着社会保险缴纳规定越来越严,人力成本会越来越高,这时物业收费若只能维持在一个较低水平,一些小型的物业公司将很难生存,进而影响到业主的满意率。

大春(网友):我认为,物业收费标准就应该细化,这是一个行业走向正轨的前提。在此基础上,企业要有竞争力,要产生利润,就只能多修炼内功,而不是想办法多收费、乱收费。

李自然:我并非反对物业收费设立标准,而是要考虑这个标准到底合不合理。如果有的标准还是根据十几年前的数据得来的,我认为就应该有所调整。

姜振华:我认为,规范物业收费的方向是对的,无规矩不成方圆。在收费标准的指导下,小区的业主应与物业签订契约,按小区定位高低收取不同标准的物业费。

王世亮:还有一个思考方向,其实现在很多业主需要个性化的服务,这个时候如果对物业收费规定得太死,反而会阻碍市场的发展。我建议,对物业服务收费要有一个下限,能保证一个小区的物管正常运行。同时也要适当放开收费的上限,以便针对个性化的业主提供高端服务。


话题2:物业费调整,由谁说了算

李自然:近些年,不管是物价还是居民收入水平,都有一定的增长。过去有房子住就行了,而现在大家要住好房、好住房,这对物业管理提出了更高的要求,其成本随之增加,物业收费也应该水涨船高。

周选民:物业管理成本增加,物业收费可适当提高,我不否认。但我认为,这个收费的标准,大方向还是应该由物价部门根据社会的发展来定,而不是由物业公司私自行事,否则可能产生天价物业费的问题。

李自然:意见稿也明确了物业收费上调的条件,是否会造成天价物业费,决定权在广大业主手里,不用担心。

姜振华:物业费涨不涨,还是应该由业主说了算,这是一个总原则。我们既要遏制物业公司涨价的冲动,也要明白用最低的价格享受最好的服务是不可能的。如果业主只是一味地对物业费上涨投反对票,不仔细权衡其中利弊,让物业公司的基本服务难以为继,那么受伤害的可能最终还是业主自身。

彭赞(盛世耀凯小区业主):我们要把业委会的作用充分发挥出来,让业主自治能真正落地。我还建议,要建立健全公开听证、协商的机制,来提升业主在物业收费议价中的参与度和话语权。


共识

质价相符,营造和谐人居环境

周杰(长沙大田物业管理服务有限公司董事长):物业公司跟业主的矛盾,看似是天生的,但其实有一个不断好转的过程。以前,业主对交物业费不可理解:“我买了房子,还要另外交钱?”现在这样的观点基本没有了。整体来讲,物业服务的软环境在持续改善中。


吴琼初:我现在是物业工作者,但我更是一个永久的业主,明天可能还是业委会成员。我希望物业公司、业委会能和谐相处,只有和谐小环境才有和谐大环境,才有和谐的社会。


张利湘(网友):合理管理、弱化利益关系才能真正解决小区物业管理收费的问题。


刘裕纯(市政协委员、市物业管理协会秘书长):物业服务收费新规的制定,其出发点是维护市场公平,保障消费主体和服务主体的合法权益。物业企业和业主的法定关系是甲乙双方的合同关系,物业企业要诚信守法,业主也要有契约精神。而质价相符是物业市场的天平。定价标准的依据在于成本,成本跌则价格跌,成本涨则价格涨,这是市场规律。只有按照阶梯收费的模式,依据业主自己的需求,对应物业企业提供的服务,建立“质价相符”的收费体系才能保障天平不倒向任何一方。作为物业企业,我们要不断提升服务水平,达到物业管理+生活生态圈的效果。同时,业主也要提升对小区公共事务的参与意识,只要秉持共建、共享的理念,我们的生活环境就会越来越好。


主持人:粗看上去,物业公司和业主的利益似乎是对立的,但其实双方的目标是一致的,物业服务应是一个双赢的过程,做到“质价相符”,营造一个和谐的人居环境。我们怎样朝着这个一致的目标去努力,如何找到平衡点,既保障业主的利益,又保障物业公司的收益,这是物业收费新规的出发点,也是大家努力的方向。


鸣谢:五江天街小区提供讨论场地

总策划:胡建红 李辞

总主持:袁云才

本期现场主持:袁云才

文字整理:庹新岗

摄影:小刘军


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